涨or降？哈尔滨楼市，已开启“风筝行情”！
发布时间：2021-07-25
最近多少都能感觉到，楼市没有掉头向下。
有的板块价格涨了一些。
像哈东板块的新松·璟荟祥府，自7月1日起，全线在售产品销售价格上调3%！
该项目首开时，起价9188元/㎡，如今在售均价已达到了约1.1万/㎡。
正在赶超群力西板块1.2万/㎡的成交均价。
群力西短期内不会再涨。
尤其群力西的房价“扛把子”，中海·天誉，1.7万/㎡是它的“荣枯线”。
中海·天誉，成交均价已经从1月的16532元/㎡，降到5月的14952元/㎡。
预测接下来，中海·天誉会稳中求量，下半年涨不涨，得看9月的成交量怎么样。
其它大多数盘，都是“平推状态”。
不涨不降，顺着卖，过了7、8月楼市淡季再说。
哈尔滨房价会不会一路向上涨起来？下半年会不会再跌？
这是最近很多买房人的疑虑。
这两种情况，都不会出现。
因为哈尔滨已经开启“风筝行情”。
放风筝，都体验过吧。
飞的低，肯定要放一放线让它飞高了；可一旦飞的太高，也是要拽回来的。
楼市能进入“风筝行情”，有两个先决条件：
人口稳定，不会激增；
成交量稳定，每年都是大差不大的额定数值。
这两方面，哈尔滨都满足。
每年新房成交700万平米，需求量非常稳定。
供需决定价格。
当需求端衡定后，供应端就是决定房价的“关键先生”。
从以往的库存量来看，今年第一季度的库存量为752.6万㎡，去化周期为14.3月。
2021年5月31日，哈尔滨市第七次全国人口普查主要数据公报正式发布。
数据显示，哈尔滨主城六区人口达507.19万人，较六普人口增长55.44万人，增幅为12.27%。
哈尔滨市作为省会城市，资源相对丰富，周边区县人口不断涌入，添补市区人口向省外流失的空缺，也带来了房产购买力。
两个如果。
如果市场好，房价看涨，那么，开发商就会积极拿地。
从2016年开始，哈尔滨土地成交楼面价总体都有一定的上涨。
2021年上半年成交的15宗商住地块中有4幅地块楼面价在5000元/㎡以上，总规划建筑面积占比全市的32.89%。
单宗土地成交楼面价前三名，分别位于哈西板块、群力东板块、道外二环旁。
地价不会跌，房价的锚稳住，原则不会降价。
大量拿地的后果是，新房供应量大增。
供应大于需求，会把向上的行情压下来，房价不会大涨。
如果行情不好，房价不看涨，那么，开发商就不会积极拿地。
不拿地的后果是，新房供应量减少。
供应小于需求，房价能扛住，回归稳定，不会跌。
2021年上半年，道里区、南岗区均呈现供小于求。
量少价不低，典型的楼市白月光。
由于哈尔滨买房需求稳定，“风筝行情”能把房价控制在上下合理浮动的框架中，靠市场机制自我调节。
在哈尔滨，健康的楼市=“四平八稳”的楼市。
注意，“风筝行情”说的是楼市基本面，是整体行情。
但内部，一定存在小团体的分化。
就像我们之前说的，那些敢真涨价的盘，大体分为两种：
①卖得好的，有底气。
②剩余房源不多的，不愁卖。
整体来看，分化依旧是当下冰城楼市的主色调。
行情分化，北冷南热。价格分化，涨跌互现。
这也反映出一个问题，马太效应，卖得越好的盘，买房人越爱扎堆。
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